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武漢公積金代繳公司分享最新最全最好懂的公積金貸款政策
發布時間:2015-09-24

9月1日起,用武漢公積金貸款購買首套普通自住住房和第二套改善性住房,套型建筑面積在144平方米(含)以下的,最低首付款比例降低至20%。

該政策出臺之后,不少網友紛紛詢問關于公積金貸款的各種問題,今年以來,由于武漢市公積金政策變動較多,很多網友表示已經不太清楚現在最新的公積金貸款政策到底是什么,所以今天搜狐焦點就特意為大家梳理一下武漢市公積金現行的貸款政策。
首先說武漢公積金如何認定首套房和二套房
 
武漢市公積金“認房又認貸”
“認房”是認家庭成員(父母和未滿18歲的子女)名下現有房產情況,“認貸”是指認家庭成員名下的公積金貸款記錄。如果家庭成員名下沒有房產,也沒有公積金貸款記錄,算首套。

如果家庭成員名下有面積小于144㎡ 的房產,再申請公積金算二套。如果家庭成員名下有面積大于144㎡ 的房產,不能再申請公積金貸款購買二套房。
申請貸款,貸額度非常重要,怎么計算?
公積金貸款的額度,是許多購房者在使用公積金貸款時都會遇到的一個問題,武漢市公積金管理中心規定,在武漢使用公積金貸款,公積金必須繳納六個月以上,具體的貸款額度,受到個人和單位的繳存比例、繳存額度、繳存時間等多方面因素的影響,大家可以根據以下兩種計算公式,來詳細計算公積金貸款額度。
1
按實際還款能力
貸款額度不超過借款人的還款能力,計算公式為:貸款額度=(借款人公積金月繳存額/單位和個人繳存比例之和+配偶公積金月繳存額/單位和個人繳存比例之和)×45%×12個月×貸款年限。
2
按住房公積金繳存狀況
貸款額度按照借款人的公積金繳存時間和繳存余額綜合確定,計算公式為:貸款額度=(借款人公積金繳存余額+配偶公積金繳存余額)×20倍×借款人公積金繳存時間系數;公積金繳存賬戶必須為正常繳存賬戶。

具體繳存時間系數詳見下表

3
兩個公式計算后,取較低的數值為實際可貸額度

所以下面說到的不論首套還是二套房公積金貸款,都需要考慮實際可貸額度。對于那些剛參加工作,繳存時間不長,或者曾經提取過公積金,賬戶內余額不多的職工來說,申請公積金貸款的額度也會受到影響。


購買首套房申請公積金的政策現在是什么呢?


武漢市公積金首套房貸款政策介紹

政策規定,9月1日起,用武漢公積金貸款購買首套普通自住住房,套型建筑面積在144平方米(含)以下的,最低首付款比例降低至20%。

也就是說,首套房公積金貸款,如果購買面積144㎡以下的房產,最低首付可以兩成;如果購買面積144㎡以上的房產,最低首付則需要三成,最高可貸額度均為60萬。

我們倒推一下,假如一個人的條件可以申請到最高60萬的貸款,且60萬剛好為總房價的8成,首付只需2成,那么可知這個房子的總價為75萬。也就是說,如果首套房想首付兩成,使用純公積金貸款,那么你所購買的房屋總價不能超過75萬,面積不能超過144㎡。這一政策對于購買總價比較低的購房者來說,算是一個好消息。

假如林先生購買首套房,面積100平米,總價100萬,想申請公積金貸款,因為公積金貸款可貸額度最高為60萬,那么他有兩種選擇,首付至少準備40萬,其余申請公積金貸款;第二,首付2成20萬,公積金貸款60萬,其余20萬申請商業貸款。當然,還有一個基本前提是根據上面兩個公式計算,林先生的可貸額度達到60萬。據武漢公積金管理中心相關人士表示,一些商業銀行是支持這種組合貸款首付兩成的。不過也有部分商業銀行尚在等待指令,這種組合貸目前還需首付三成。


二套房公積金貸款,現行政策有什么變化?
前面已經說過,如果家庭成員名下有面積大于144㎡ 的房產,不能再申請公積金貸款購買二套房。
 
二套房可以申請公積金貸款的情況則可分為以下幾種
1、如果家庭成員名下有一套面積小于144㎡的房產,之前沒有使用過公積金貸款也沒使用商業貸款,或者使用過商業貸款但已結清。這種情況下,首付最低還是可以兩成。不僅首付可以兩成,對二套房的面積也不再有限制,也就是說,即使二套房購買面積超過144㎡的非普通住宅,依然可以使用公積金貸款。但最高比例不能超過房屋總價的4成,也不能超過最高額度60萬。

舉個例子,毛先生之前全款買了套90㎡的房子,現想買150㎡,總價140萬的房子,希望申請公積金貸款。因為有多重限制,他最多只能申請56萬公積金貸款。而且前提是,根據前面提到的兩個公式計算,其能夠貸款56萬。


2、家庭成員名下有一套面積小于144㎡的房產,之前使用過公積金貸款。這種情況下使用公積金貸款,最高貸款額度為60萬元扣減首次已使用住房公積金貸款后的差額,最高貸款比例不超過房屋總價的40%。
舉個例子,柳女士之前公積金貸款40萬購買了一套面積100平米的房產,這也是其家庭唯一房產,現在想購買總價100萬的二套房,那么其二套房最高貸款額度為60萬—40萬=20萬。而且,其第一套房的公積金貸款必須結清才可以申請二套房貸款。


3、家庭成員名下有一套面積小于144㎡的房產,之前使用過商業貸款,現在尚未結清。這種情況下,申請二套房公積金貸款,公積金中心會用相應的測算系統審核家庭成員的還款能力,如果認定申請人還款能力不足,則不會批準貸款。如果認定合格,也會根據情況發放相應額度的貸款。


武漢市二套房公積金貸款的各種情況介紹統計表


據武漢公積金中心貸款處張中新處長介紹,武漢公積金連續兩年資金使用率位居全國第一,資金需求量大,今年前八月已經為3.7萬戶家庭提供了超136億住房資金支持,如不出例外,今年的貸款額度將再創新高。此次新政策的出臺,將首付低至兩成,對想購買中心區總價高的職工來說,實際意義并不大,但武漢公積金政策的制定,一直遵循國家有關部門“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房政策方針,將滿足繳存職工首套基本住房需求放在首位,這一新政策也不例外。


對于眾多職工關注的公積金最高貸款額度60萬是否會提高的問題,張處長表示,武漢的房價近幾年雖然有所上漲,但相對北上廣深等一線城市來說,整體較平穩,基本可以滿足繳存職工基本住房需求。未來如果武漢公積金資金額度充裕,房價上漲幅度較大,也不排除考慮上調額度。
異地互貸是今年以來武漢公積金貸款政策的新變化
關于異地互貸有以下幾種情況
1
武漢、長沙、合肥、南昌實現公積金異地互認
2015年1月1日起,武漢、長沙、合肥、南昌四省會實現公積金異地互認,四省會城市職工在就業地繳存公積金,在戶籍地購買自住住房,可在戶籍地申請公積金貸款。貸款額度、貸款要求等,均按照戶籍地公積金相關政策執行。

除了異地貸款,職工及配偶未使用公積金貸款的,可提取公積金,用于購買戶籍地首套自住住房或償還商業貸款。

此外,四個城市公積金繳存實現異地互認和轉移接續。如果職工在武漢繳納了3年公積金、余額有4萬,可轉到其他三個城市。

武漢公積金中心介紹,公積金異地使用,只限定于回戶籍所在地購房貸款或提取。比如一名在武漢工作的長沙人,他在武漢繳存的公積金,只能用于回長沙購房,而不能在合肥或南昌使用。

公積金異地使用,還將合并計算兩地的房產、貸款次數。比如,職工在武漢有一套房產,或使用過1次公積金貸款,又想回戶籍地合肥購房,則現有房產和貸款紀錄,將合并計算,再貸款算二套房。合并計算后第三套及以上住房,不得申請異地貸款。


2
宜昌、孝感和武漢可省內異地互貸

7月,武漢住房公積金管理中心分別與宜昌、孝感兩地住房公積金管理中心簽署《住房公積金異地使用合作協議》,正式啟動湖北省內公積金異地互貸,三地繳存職工可在就業地繳存公積金、在戶籍地貸款購房。


根據合作協議,武漢、宜昌、孝感三城市實現雙邊互通,住房公積金繳存實行異地互認和轉移接續。三城市住房公積金繳存職工在就業地繳存公積金,在戶籍地購買自住住房的,可向戶籍地公積金中心申請公積金個人住房貸款。鐵路繳存職工可在工作所在地,向購房城市的公積金中心申請公積金個人住房貸款,異地購房貸款,執行貸款地住房公積金貸款政策規定;職工及配偶未使用住房公積金貸款的,異地購房可提取公積金用于購買戶籍地(購房地)首套自住住房或償還商業住房貸款。

二套房公積金首付降至20%
網友心酸稱并沒啥用
二套房公積金首付又降了網友反倒心酸了

住建部、財政部、央行近日發布新規:自9月1日起,對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭,再次申請住房公積金委托貸款購買住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。北上廣深4城市可在國家統一政策基礎上自主決定最低首付款比例。


首付又降了,你還有錢買房嗎?
@yakczh:20%的首付還貸多少年? 這輩子還不完,是不是要兒子還?房奴要世襲了嗎?

@March-run:公積金貸款總額都限死了,首付再低,也沒那么便宜的房子啊!

@王鈞John:并沒有什么用,公積金有額度限制,一人最多30萬元,這還是剛提了,之前25萬元,大部分還是得商貸。

@歲月和順靜美:當房子不能增值甚至不能保值,還買房子的人只剩下剛需了。其實我很想換套改善性住房,但我買不起,再等30年吧,等房子多得不再值錢,換座有前庭后院的房子養老。

@萌家的老小:對于小地方是好事,對于大城市并沒有什么用,畢竟公積金貸款最高是35萬元。

@終南積雪8099:公積金貸款額度應該增加!現在房價都那么高了,降低首付,額度不增加有什么用?

@切爾西偉偉:貸款額度增加,貸款利率降低才是實在的政策,首付降低只是打擦邊球的政策。

@一張圖教你讀懂:逐步拉大貧富差距,加劇社會矛盾,這是解決經濟萎靡手段的最嚴重后果。

@歐歐么么噠:爸爸的公積金可以用來我自己買房還貸嗎?誰知道啊?

@亂宅忍:人們存錢給銀行,銀行貸款給開發商,開發商蓋樓賣給人們。這中間,只有銀行和開發商樂呵。

@Kenneth阿肯:是再次申請貸款買房,首先你得有一套房已還清貸款,然后只是降首付兩成,而不是優惠政策。

@唯美印吧:此條一出,房價利好就漲,房價漲了,租房又漲,老白姓要自住還是得高價買,而炒房的炒高了就跑了,留著高房價又得老白姓自己買單,炒來炒去炒死的是沒錢人,炒活了當時的GDP,可市場還是那個市場,并沒把真正的剛需帶動,反而我覺得降房價拉動剛需才能帶動市場。


@星月鈴SM:這招對于富人和炒樓人是好事,但對于一般老百姓有多大意義?

@愛吃京醬肉絲:Nice,這么說房價真的要降或者說正在降。
首付又降了,你還有錢買房嗎?








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